Порядок оформлення співвласниками рішення про форму управління

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕННЯ РІШЕННЯ ПРО ФОРМУ УПРАВЛІННЯ БУДИНКОМ

Можливість вільного вибору форми управління власним будинком була надана співвласникам Законом України № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності з 01.07.2015 р.  Положеннями ч. 1 ст. 9 Закону № 417 передбачено три форми управління багатоквартирним будинком, а саме управління:

1) співвласниками, якими вважаються власники квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);

2) управителем, зокрема, фізичною особою – підприємцем або юридичною особою – суб'єктом підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримування та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);

3) об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).

Ці форми управління були наведені і у листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 21.08.2015 р. № 7/9-10109.

Причому нормами ч. 4 ст. 13 Закону № 417 установлено, що до визначення форми управління співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, але не більше одного року із дня набрання чинності Законом № 417 (до 01.07.2016 р.), послуги з утримання такого будинку надає суб'єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності Законом № 417.

Якщо ж до 01.07.2016 р. співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління ним здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).

У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).

Отже, доки співвласники не визначаться з формою управління будинком, місцева рада призначить свого управителя, за послуги якого доведеться платити ціну, на яку співвласники вплинути не зможуть!

Тому співвласникам в будь якому випадку необхідно визначитися з формою управління будинком. Більш зручною є форма управління шляхом залучення управителя, якого обирають самостійно збори співвласників будинку. Тоді з управителем можна домовитися про ціну на послуги, що надаються, і передати йому не всі функції управління, а певну їх частину.

Зауважимо також, що управління будинком безпосередньо співвласниками пов'язано із труднощами організаційного характеру. Адже в цьому випадку для прийняття будь-якого рішення необхідно за досить клопіткою процедурою, викладеною у ст. 10 Закону № 417, прийняти рішення про самостійне управління будинком.

Для цього необхідно:

КРОК 1. Ініціатива щодо самостійного управління будинком.

1. Створити ініціативну групу не менш ніж з трьох власників квартир або нежилих приміщень:
   2. Провести роз'яснювальну роботу щодо доцільності обрання одного із варіантів: самостійного управління будинком, призначення управителя або створення ОСББ;
   3. Повідомити співвласників квартир і нежилих приміщень про проведення зборів співвласників не менше ніж за 10 днів до дати проведення зборів співвласників.

Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення зборів співвласників зазначається інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний.

Повідомлення також має бути розміщено у загальнодоступному місці при

вході до під'їзду багатоквартирного будинку.

4. Створити та вести реєстр співвласників, у якому залишать підписи поінформовані про захід співвласники будинку.

В процесі підготовки до зборів співвласників ініціативна група вирішує наступні завдання:

• Збір інформації про співвласників.

4.2. Підготовка проекту Протоколу зборів співвласників (форма та зміст якого обов’язково має  відповідати ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та наказу Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203);

4.3. Підготовка пропозицій щодо кандидатури співвласника, уповноваженого на укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком

КРОК 2. Збори співвласників

Проведення зборів співвласників

1. Реєстрація учасників зборів співвласників - із обов'язковим підписом учасників біля свого прізвища.
2. Обрання голови зборів співвласників - обирається більшістю голосів присутніх співвласників. На зборах співвласників необхідно обрати також секретаря зборів.
3. Затвердження порядку денного зборів співвласників та порядок прийняття рішень:

Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Рішення з питань визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 % загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

4. У порядок денний зборів співвласників необхідно включити наступні питання:
   • Про обрання форми управління багатоквартирним житловим будинком:

самостійно чи із залученням управителя. Увага - управителю можуть передаватись всі або частина функцій з управління багатоквартирним житловим будинком -у тому разі коли управителю передано частину функцій з управління, інші повноваження здійснюються співвласниками самостійно.

• Про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
• Про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
• Про обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників для укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням та подання протоколу на зберігання до виконавчого комітету міськради;
• Про визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
• Про визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
• Про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Кожне питання порядку денного розглядається окремо та приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за», «проти» чи «утримався»). Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики. У протоколі обов'язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника). Протокол обов'язково складається в двох примірниках

КРОК 3. Повідомлення співвласників та виконавчого комітету Могилів-Подільської міської ради про результати зборів співвласників

1. Повідомлення про рішення, прийняте зборами співвласників, не пізніше 10 днів після його прийняття надається в письмовій формі кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку, а також розміщується у загальнодоступному місці при вході до кожного під'їзду.
2. До виконавчого комітету Могилів-Подільської міської ради (відповідно до рішення виконкому №156 від 26.05.2017 р.) необхідно подати заяву встановленого зразка і:

Протокол зборів співвласників багатоквартирного житлового будинку, у якому містяться відомості про рішення співвласників щодо управління - оригінал;

Протокол зборів співвласників з питань прийняття рішення щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем та обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням -оригінал.

Виконком Могилів-Подільської міської ради розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

КРОК 4. Уразі прийняття рішення про залучення управителя - укладення договору з управителем.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, який укладається та підписується уповноваженою зборами співвласників особою. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов'язаний надати або надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).